Toepassing van de Wet bibob in de vastgoedsector

Inleiding De Wet bibob wordt hoofdzakelijk toegepast op vergunningen. Sinds 1 juli 2013 is de Wet ook van toepassing op vastgoedtransacties waarbij een overheidsinstantie partij is. De wet stelt hen in staat onderzoek te laten verrichten naar de wederpartij om na te gaan of de transactie kan worden aangegaan of in stand kan worden gelaten zonder dat daardoor criminele activiteiten worden gefaciliteerd. Verschillende gemeenten zijn inmiddels bezig met de implementatie van de Wet bibob in de vastgoedsector. Zij kunnen daarbij gebruik maken van de onlangs door het Ministerie van Veiligheid en Justitie uitgebrachte ‘Handreiking voor de implementatie en toepassing van de Wet Bibob bij vastgoedtransacties van de overheid’. Hieronder worden de belangrijkste punten uit de handreiking uiteengezet. Wanneer kan aan het Landelijk Bureau bibob advies worden gevraagd? Een bibob-advies kan worden gevraagd voorafgaand aan het aangaan van een vastgoedtransactie. Doorgaans zal het advies worden aangevraagd als de onderhandelingen in een vergevorderd stadium zijn. Een negatief luidend advies kan ertoe leiden dat de transactie niet wordt aangegaan. Een andere mogelijkheid is dat een opschortende of een ontbindende voorwaarde met betrekking tot een negatief bibob-advies wordt opgenomen in de overeenkomst. De gevolgen van een negatief advies kunnen in de overeenkomst nader worden uitgewerkt. De mate van gevaar De mate van gevaar dat de vastgoedtransactie wordt gebruikt voor criminele activiteiten wordt op dezelfde wijze vastgesteld als bij beschikkingen (artikel 9 lid 3 jo artikel 3). Bij de a-grond (de transactie wordt gebruikt om crimineel vermogen te benutten) wegen net als in alle andere bibob-onderzoeken alle strafbare feiten mee waarmee geld kan worden verdiend. Er hoeft dus geen relatie met vastgoed te zijn. Voor de toepassing van de b-grond (de transactie wordt gebruikt om strafbare feiten te plegen) dient er wel een relatie tussen de strafbare feiten en de vastgoedsector te zijn. Het moet gaan om strafbare feiten die in of met de onroerende zaak kunnen worden gepleegd. Dit kunnen fysieke delicten zijn waartoe de onroerende zaak onderdak kan bieden, zoals hennepteelt of illegale exploitatie, maar ook meer abstracte delicten, zoals (hypotheek)fraude of witwassen. Toepassing bij vastgoedtransacties Bij vastgoedtransacties is contractsvrijheid het uitgangspunt. Voor overheidsinstanties geldt dit uitgangspunt niet onbeperkt, zij dienen zich tevens te houden aan de regels van het publiekrecht, waaronder de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De onderhandelende partijen moeten zich jegens elkaar gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid, hetgeen meebrengt dat zij hun gedrag mede moeten laten bepalen door elkaars gerechtvaardigde belangen. Dit kan tot gevolg hebben dat de onderhandelingen niet mogen worden afgebroken vanwege een negatief bibob-advies over de wederpartij. Hiertoe zal niet mogen worden overgegaan als de overheidsinstantie steeds de indruk heeft gewekt dat de overeenkomst hoe dan ook tot stand zou komen. Anderzijds is ook denkbaar dat de overheidsinstantie de onderhandelingen afbreekt als het bibob-advies luidt dat er een ‘mindere mate van gevaar’ of ‘geen gevaar’ aanwezig is. Vanzelfsprekend zal dit goed moeten worden gemotiveerd. Voordat het Landelijk Bureau bibob wordt ingeschakeld, dient de overheidsinstantie eigen onderzoek te verrichten. Aanbevolen wordt om daar zo vroeg mogelijk mee te starten aangezien het onderzoek de nodige tijd zal kosten. Aan de wederpartij kan een bibob-vragenlijst worden voorgelegd. Of het niet beantwoorden van de vragen ertoe kan leiden dat de onderhandelingen worden afgebroken, hangt af van de vraag of de wederpartij gerechtvaardigd heeft mogen vertrouwen op de totstandkoming van de overeenkomst. Indien de overheidsinstantie een overeenkomst wil ontbinden bij niet beantwoording van de vragen, zal daartoe een clausule in de overeenkomst moeten zijn opgenomen. Om te beoordelen of wel of geen advies aan het Landelijk Bureau bibob wordt gevraagd, geeft de handreiking een lijst met indicatoren die kunnen duiden op misbruik van de transactie of onroerende zaak. Als de overheidsinstantie vanwege een negatief bibob-advies voornemens is de vastgoedtransactie niet aan te gaan of te beëindigen, dient de wederpartij in de gelegenheid te worden gesteld een zienswijze naar voren te brengen. Als de wederpartij het niet aangaan van de transactie of de beëindiging daarvan wil aanvechten, dient hij zich tot de civiele rechter te wenden. Stappenplan en voorbeeldclausules Tot slot geeft de handreiking een stappenplan voor de implementatie van het bibob-instrumentarium bij vastgoedtransacties. Ook worden drie voorbeeldclausules gegeven die kunnen worden opgenomen in standaardovereenkomsten.