Onderhuur niet altijd bestraft in kort geding

Voorzieningenrechter Rechtbank Amsterdam 12 april 2011, niet gepubliceerd. In dit artikel staat een uitspraak van de Amsterdamse voorzieningenrechter in een onderhuurgeschil centraal. De verhuurder, een Amsterdamse woningbouwvereniging, verhuurt een zelfstandige woning aan huurder X. X blijkt de woning aan Y te hebben onderverhuurd. X zegt de huur met de verhuurder op. De onderhuurder weigert echter de woning na een daartoe strekkende sommatie te ontruimen. De verhuurder start daarop een kort geding. Zij vordert de ontruiming van de onderhuurder.

De feiten

Een woningcorporatie verhuurt een zelfstandige woning aan huurder X. De huurder zegt om hem moverende redenen de huurovereenkomst met de verhuurder op. In de woning blijken een vader en volwassen zoon te wonen, die niet van plan zijn de woning te ontruimen op een daartoe strekkend verzoek van de verhuurder. De onderhuurder wenst de onderhuurovereenkomst met de verhuurder voort te zetten en voert daartoe ondermeer aan dat hij de huurpenningen sinds jaar en dag, en met medeweten van de verhuurder, betaalt. Ook zou er geen sprake zijn van een onderhuur die is aangegaan met de kennelijke strekking om hem de positie van huurder te verschaffen. De huurder zou de woning hebben onderverhuurd met als enige doel daar financieel beter van te worden. De verhuurder wijst het verzoek van de onderhuurder af. Zij betwist allereerst, gelet op zijn eigen stellingen ter zake, dat de onderhuurder de gehele woning onderhuurt. De onderhuurder zou slechts een gedeelte van de woning huren. De onderhuurder komt dus geen beroep toe op de bescherming neergelegd artikel 7:269 BW. Bovendien stelt de verhuurder zich (ondermeer) op het standpunt dat haar belangen als toegelaten instelling bij het beëindigen van de onderhuurovereenkomst zwaarder wegen dan het belang van de onderhuurder bij voortzetting van het onderhuurcontract. Voor woningen als de onderhavige bestaat immers een (lange) wachtlijst. Woningzoekenden en daarmee de verhuurder hebben belang bij een rechtvaardige woningverdeling. Een strikte handhaving van de regels is voor de verhuurder cruciaal. De verhuurder wijkt van de woonruimteverdelingregels uitsluitend af indien daarvoor een wettelijke grond bestaat.

De uitspraak van de kantonrechter te Amsterdam

De Amsterdamse voorzieningenrechter overweegt allereerst dat beoordeeld dient te worden of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van de verhuurder in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening als gevorderd. De kantonrechter is van mening dat er een onderzoek nodig is naar de feiten. De onderhuurder betwist namelijk zijn eerder gedane uitspraken dat hij slechts een gedeelte van de woning huurt. De kantonrechter gaat er vanuit dat, gelet op deze betwisting, het feit dat de onderhuurder het huisraad van de huurder heeft overgenomen evenals de omstandigheid dat de huurder de huur heeft opgezegd en dus waarschijnlijk over andere woonruimte beschikt, de onderhuurder zelfstandige woonruimte huurt en dus een beroep toekomt op artikel 7:269 BW. Vervolgens oordeelt de voorzieningenrechter ondermeer dat de stelling, inhoudende dat van de verhuurder in redelijkheid niet gevergd kan worden dat zij de huurovereenkomst voortzet omdat de regels van de woonruimteverdeling daarmee doorkruist kunnen worden en haar belang daarmee zwaarder weegt dan het belang van de onderhuurder bij voortzetting van het contract, in zijn algemeenheid niet opgaat. Bij de belangenafweging spelen alle feiten en omstandigheden een rol. Het belang van een toegelaten instelling bij een eerlijke woonruimteverdeling prevaleert niet per definitie. Dat zou immers betekenen dat de bepaling van artikel 7:269 BW voor een corporatie in beginsel niet geldt, hetgeen niet kan worden volgehouden, aldus de kantonrechter. Tot slot overweegt de kantonrechter dat ten tijde van het kort geding niet met voldoende mate van zekerheid kan worden geoordeeld dat de onderhuurder niet in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning. Beantwoording van die vraag vergt een nader onderzoek naar de omstandigheden van de onderhuurder, een onderzoek waarvoor het onderhavige geding zich niet leent. De vordering van de verhuurder wordt afgewezen.

Conclusie

Aan het starten van een kort geding zijn risico’s verbonden. Soms ‘wint’ een deugdelijk onderzoek naar de feiten het van de snelheid. Zo ook in deze zaak. De Amsterdamse kantonrechter heeft beslist dat in het onderhavige kort geding niet met voldoende zekerheid kan worden geoordeeld dat de onderhuurder in de bodemprocedure geen ontruimingsbescherming toekomt. Het belang van woningzoekenden en daarmee van een sociale verhuurder bij een rechtvaardige woonruimteverdeling is volgens de kantonrechter niet een belang dat te allen tijde zal moeten prevaleren. Op zich is dit een terechte overweging. Het is immers vaste rechtspraak dat de belangen van sociale verhuurders met een ‘eigen’ wachtlijst- en distributiestelsel in de regel zwaarder wegen dan de belangen van onderhuurders. Dit belang heeft de verhuurder in dit kort geding ook gemotiveerd gesteld. Uit de uitspraak blijkt echter onvoldoende duidelijk waarom deze kantonrechter van mening is dat dit zwaarwegende belang van de verhuurder in het specifieke geval niet van doorslaggevende betekenis is, te meer nu de onderhuurder niet in staat is gebleken een huisvestingsvergunning te overleggen dan wel een schriftelijke verklaring van de gemeente inhoudende dat een huisvestingsvergunning zal worden verstrekt (zie artikel 7:269 lid 2 sub d BW). De verhuurder is een bodemprocedure gestart. Wordt vervolgd!