Medewerking huurder aan onderhouds- en renovatiewerkzaamheden verplicht?

Voorzieningenrechter Rechtbank Rotterdam, sector kanton, 14 november 2012, LJN: BZ2697

Inleiding

Verhuurder heeft voor een complex van 373 woningen een ‘groot onderhoudsplan’ ontwikkeld. Het gaat om verschillende werkzaamheden, waaronder het vervangen en schilderen van (delen van) de kozijnen en het aanbrengen van (extra) isolatie en ventilatie. De bewoners van de betreffende woningen zijn hierover via verschillende informatiebrochures en brieven geïnformeerd. 80% van de huurders heeft met het plan van verhuurder ingestemd, zodat sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW. Huurder X (“huurder”) heeft niet ingestemd, maar geen beslissing van de rechter gevraagd over de redelijkheid van het voorstel, zodat van de redelijkheid van het voorstel in rechte moet worden uitgegaan. Verhuurder wil dat huurder medewerking verleent aan de werkzaamheden.

De voorzieningenrechter

De voorzieningenrechter overweegt dat het grootste deel van de uit te voeren werkzaamheden renovatiewerkzaamheden betreffen en dat slechts een klein deel onderhoud betreft. Daarvoor geldt krachtens artikel 7:220 lid 1 BW dat huurder deze werkzaamheden dient te gedogen voor zover zij als ‘dringend’ zijn. Dan stelt de voorzieningenrechter vast dat uit artikel 7:220 BW, noch uit een andere bepaling blijkt dat deze bepaling van dwingend of semi-dwingend recht is. Dat betekent dat partijen bij overeenkomst van die regeling af mogen wijken. In de onderhavige huurovereenkomst is het volgende opgenomen:

• Artikel 04 02. De verhuurster moet gedurende de looptijd van de huurovereenkomst alle onderhouds- en reparatiewerkzaamheden verrichten die noodzakelijk zijn (…) 06. De verhuurster zal gedurende de huurtijd zonder toestemming van de huurder geen veranderingen aanbrengen aan het gehuurde en de daartoe behorende voorzieningen.
• Artikel 10 02. De huurder zal alle door verhuurster noodzakelijk geachte onderhouds- en reparatiewerkzaamheden aan het gehuurde gedogen, die niet tot na het eindigen van de huurovereenkomst kunnen worden uitgesteld.

Voor de renovatiewerkzaamheden geldt dat partijen met artikel 04.06 van het bepaalde in artikel 7:220 lid 2 en 3 BW zijn afgeweken, namelijk dat daarvoor toestemming van huurder is vereist. Nu huurder zijn toestemming geeft, kan van hem niet worden verlangd dat hij aan deze renovatiewerkzaamheden zijn medewerking verleent. Huurder heeft op grond van artikel 10.02 wel de gedoogplicht ter zake van noodzakelijk geachte onderhouds- en reparatiewerkzaamheden. Daaronder vallen hier slechts de reparatie- en schilderwerkzaamheden aan de buitenzijde van de woning. Die werkzaamheden dient huurder op grond van artikel 10.02 te gedogen. Huurder wordt dan ook alleen ten aanzien van de onderhouds- en reparatiewerkzaamheden aan de buitenzijde van de woning veroordeeld om daaraan zijn medewerking te verlenen, aan alle overige werkzaamheden van het ‘groot onderhoudsplan’ van verhuurder hoeft huurder niet mee te werken.

Aandachtspunten

• Artikel 7:220 BW is van regelend recht (ook voor woonruimte). Partijen mogen bij overeenkomst van die regeling afwijken, zowel ten voordele als ten nadele van de huurder. Zo kunnen partijen bijvoorbeeld overeenkomen dat huurder altijd aan alle onderhoudswerkzaamheden (dringend of niet) en renovatievoorstellen moet meewerken. Bij het aangaan van huurovereenkomsten is het van belang stil te staan bij deze afwijkingsmogelijkheid van artikel 7:220 BW.
• Verder is het goed bij het maken van renovatie- en/of onderhoudsplannen tijdig na te gaan of de vigerende huurovereenkomsten van de wet afwijkende bepalingen bevatten. Dan kan daar rekening mee worden gehouden en kunnen plannen mogelijk anders/handiger worden ingekleed. Afwijkende bepalingen kunnen immers tot gevolg hebben dat gewenste/geplande werkzaamheden bij sommige woningen niet uitgevoerd kunnen worden met alle nadelige consequenties voor de verhuurder van dien (zoals de ongelijke staat van de woningen die daardoor ontstaat en het later (als de huurder vertrokken is) alsnog uitvoeren van die werkzaamheden, hetgeen over het algemeen onvoordeliger is dan wanneer alle werkzaamheden in een keer uitgevoerd kunnen worden). Als verhuurder zich hier tijdig bewust van is, kunnen dit soort teleurstellingen in een (ver)gevorderd renovatietraject zoveel mogelijk voorkomen worden.