De wachttijd bij rechtsopvolging in het huurrecht

Het huurrecht voor bedrijfsruimte als bedoeld in Boek 7, titel 4, afdeling 6 BW (de artikelen 7:290 e.v.) is zo opgezet dat een huurovereenkomst in beginsel geldt voor een periode van twee keer vijf jaar (artikel 7:292 BW). De huurovereenkomst kan na verloop van de eerste en vervolgens na verloop van de tweede termijn worden opgezegd. De opzeggingsgronden zijn geregeld in artikel 7:296 BW. De verhuurder kan de huurovereenkomst tegen het einde van de eerste termijn ingevolge artikel 296 lid 1 opzeggen op slechts twee gronden: a) als de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt of b) als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft (kort genoemd: “dringend eigen gebruik”). Als de tweede termijn van vijf jaar is verstreken, geldt voor de verhuurder een minder streng regime. Artikel 7:296 lid 3 BW bepaalt dat de rechter de vordering kan toewijzen op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder bij verlenging. De wet bepaalt (onder meer) dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst aan het einde van de tweede termijn moet worden toegewezen als er sprake is van dringend eigen gebruik door de verhuurder. De wetgever heeft in artikel 7:296 lid 2 BW een (extra) bescherming voor de huurder opgenomen: de wachttijd bij rechtsopvolging. Als de verhuurder, die rechtsopvolger is van een vorige verhuurder, de huur opzegt met een beroep op dringend eigen gebruik, dan is zijn beëindigingsvordering niet toewijsbaar als de opzegging heeft plaatsgevonden binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht. De ratio van deze bepaling is (kort gezegd) dat het optreden van een nieuwe verhuurder een onverwachte omstandigheid is waarop de huurder niet zal zijn voorbereid en dat de huurder beschermd wordt tegen verhuurders die de bedrijfsruimte verwerven met de bedoeling de huurovereenkomst op te zeggen met een beroep op dringend eigen gebruik. Onder het oude huurrecht gold dat de wachttijd van drie jaar als formele belemmering moest worden gezien bij een opzegging die tot doel had dat de verhuurder het gehuurde voor eigen doeleinden ging gebruiken, ook als die opzegging werd gedaan tegen (of na) het einde van de tweede termijn. De rechtsvraag waarover na invoering van het nieuwe huurrecht lange tijd onduidelijkheid heeft bestaan, en waarop de Hoge Raad recentelijk een antwoord heeft gegeven, is of de wachttijd onder het nieuwe huurrecht alleen van toepassing is bij opzegging op grond van dringend eigen gebruik tegen de eerste termijn of ook bij opzegging tegen het einde van de tweede termijn.

Het arrest van de Hoge Raad van 24 september 2010

Huurder Toko Mitra heeft in februari 1998 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een winkelruimte van 200 m² in het (voormalige) winkelcentrum “La Vie” in Utrecht. De huurovereenkomst is ingegaan per 1 februari 1998 voor de duur van vijf jaar. De huurovereenkomst zou telkens met vijf jaar worden verlengd, maar kon steeds tegen het einde van een huurperiode worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van twaalf maanden. De Stichting Pensioenfonds Metaal en Techniek (hierna: “PMT”) heeft op 22 december 2005 de eigendom van het winkelcentrum verkregen en zij is op grond van artikel 7:226 BW opvolgend verhuurder geworden van Toko Mitra. PMT heeft Toko Mitra op 23 december 2005 schriftelijk op de hoogte gesteld van de rechtsopvolging. Het winkelgedeelte van het winkelcentrum betrof ca. 11.520 m², waarvan 10.766 m² werd verhuurd aan De Bijenkorf. De Bijenkorf was dus een belangrijke huurder in het winkelcentrum en toen De Bijenkorf wegens uitbreidingsplannen per 1 maart 2008 de beschikking wilde krijgen over de door Toko Mitra gehuurde ruimte, heeft PMT de huurovereenkomst met Toko Mitra opgezegd per brief van 30 januari 2007. Toko Mitra stemde met die opzegging niet in. PMT heeft daarom bij de kantonrechter beëindiging van de huurovereenkomst gevorderd en daaraan ten grondslag gelegd dat De Bijenkorf een (zeer) belangrijke huurder in het winkelcentrum is, dat De Bijenkorf wil uitbreiden door het gebruik te verkrijgen van de ruimte van Toko Mitra en dat De Bijenkorf de huurovereenkomst met PMT zou beëindigen indien zij niet de beschikking zou krijgen over die ruimte. Opzegging door De Bijenkorf zou een negatieve uitwerking hebben op de beleggingswaarde van het winkelcentrum. PMT was van mening dat de belangenafweging als bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW daarom in het voordeel van PMT uit moest vallen. Toko Mitra heeft daar tegen aangevoerd dat de opzegging door PMT eigenlijk had te gelden als een opzegging op grond van dringend eigen gebruik omdat PMT het gehuurde na opzegging aan De Bijenkorf wilde verhuren teneinde haar exploitatiepositie te versterken. PMT streefde dus door opzegging haar eigen belang na, aldus Toko Mitra. Toko Mitra stelde dat de vordering van PMT niet kon worden toegewezen omdat de opzegging was gedaan binnen de door PMT in acht te nemen wachttijd van drie jaar nadat Toko Mitra in kennis was gesteld van de rechtsopvolging. De kantonrechter wees de vordering van PMT toe. Het hof oordeelde vervolgens dat het door PMT aan de huuropzegging ten grondslag gelegde voornemen om het gehuurde aan De Bijenkorf te verhuren niet mag worden aangemerkt als eigen gebruik en dat de wachttijd daarom niet van toepassing is. Het hof oordeelde bovendien dat onvoldoende is gebleken dat de wetgever de wachttijd ook van toepassing heeft willen verklaren indien tegen de tweede termijn van vijf jaar wordt opgezegd op grond van de belangenafweging. Het hof woog de belangen van PMT zwaarder dan die van Toko Mitra en wees de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toe. De Hoge Raad volgt het hof, en gaat nog een stapje verder. Volgens de Hoge Raad heeft de wachttijd van artikel 7:296 lid 2 BW slechts betrekking op opzeggingen tegen het einde van de eerste termijn van vijf jaar. Opzegging tegen het einde van de verlengde termijn wordt in de leden 3 en 4 van artikel 7:296 BW geregeld, waarin de in artikel 7:296 lid 2 BW bedoelde verplichte afwijzingsgrond, aldus de Hoge Raad, niet is herhaald. De Hoge Raad concludeert dat de huurder dus minder bescherming geniet dan onder het oude huurrecht. Volgens de Hoge Raad is de kennelijke bedoeling van de wetgever om geen ingrijpende wijzigingen tot stand te brengen onvoldoende grond om een met het duidelijke in artikel 7:296 BW neergelegde stelsel onverenigbare uitleg te aanvaarden. De belangrijkste conclusie uit dit arrest is dus dat de wachttijd niet geldt bij een opzegging aan het einde van de tweede termijn of daarna, ook niet bij een opzegging die tot doel heeft dat de verhuurder het gehuurde voor eigen doeleinden kan gaan gebruiken.