De overgang van een koopoptie in het huurrecht
Artikel 7:226 BW kent een huurovereenkomst min of meer zakenrechtelijke werking toe: als een verhuurde zaak wordt overgedragen dan is ook de nieuwe eigenaar aan de huurovereenkomst gebonden. De nieuwe eigenaar krijgt daardoor te maken met een contractspartij met wie hij niet zelf heeft gecontracteerd. Belangrijk om daarbij te beseffen is dat niet het contract wordt overgedragen (de contractsoverneming op de voet van artikel 6:159 BW) maar dat het huurrecht van rechtswege overgaat. Dat betekent (dus) ook dat allerlei bedingen die in de huurovereenkomst zijn opgenomen maar die niets met huur te maken hebben, niet mee overgaan. Het meest sprekende voorbeeld van zo'n beding is een tussen huurder en verhuurder overeengekomen koopoptie.
De (rechts)vraag die vaak aanleiding geeft daarover te procederen is wanneer een bedongen koopoptie zodanig onmiddellijk verband houdt met het huurrecht dat ook de opvolgend eigenaar daaraan is gebonden. A-G Huydecoper verwoordt die vraag mooi in zijn conclusie bij het arrest dat ik hieronder zal bespreken. Hij zegt dat er tussen de over en weer in een overeenkomst aangegane verplichtingen (bijna) altijd verband bestaat en daarom valt (bijna) iedere verplichting wel te kwalificeren als (tenminste: mede) aangegaan als tegenprestatie voor het geheel aan door de wederpartij op zich genomen verplichtingen. Zo bezien geldt volgens A-G Huydecoper onder bijna alle omstandigheden dat de periodieke betalingsverplichting van de huurder mede een vergoeding in zich bergt voor de (optionele) uiteindelijke verkrijging waartoe de verhuurder zich heeft verplicht. A-G Huydecoper concludeert dat de Hoge Raad zo'n ruime uitleg niet bedoelt. De vraag speelt een hoofdrol in het arrest van de Hoge Raad van 26 maart 2010.