De haken en ogen van het verstekvonnis

Een corporatie dagvaart een huurder van bedrijfsruimte omdat de huurder een aanzienlijke huurachterstand heeft. Tegen de huurder wordt verstek verleend. De kantonrechter wijst alle vorderingen toe en ontbindt ook de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. De corporatie is natuurlijk blij met het vonnis, maar vraagt zich af of zij nu definitief van haar wanbetaler is verlost. Hoe zit het ook alweer met verstekvonnissen? En hoe voorkom je nadelige gevolgen van een negatief vonnis?

Hoe zit het ook alweer met verstekvonnissen?

De huurder kan tegen het vonnis verzet aantekenen. Op die manier kan hij proberen het verstekvonnis te vernietigen. Het verzet wordt ingesteld bij een dagvaarding, maar de dagvaarding geldt als een conclusie van antwoord. Er zijn drie momenten waarop het verzettermijn eindigt:

• vier weken na betekening van het vonnis aan de huurder in persoon;
• vier weken na een handeling van de huurder waaruit blijkt dat hij bekend is met het vonnis of met de tenuitvoerlegging van het vonnis;
• vier weken nadat het verstekvonnis ten uitvoer is gelegd.

Aan een verstekvonnis zitten dus wat haken en ogen. De corporatie heeft weliswaar een titel om tot ontruiming over te gaan, maar na de ontruiming kan de huurder verzet aan tekenen. In het slechtste scenario heeft de corporatie het gehuurde ontruimd en stelt de rechter de huurder in de verzetprocedure in het gelijk. De corporatie moet de ruimte dan dus blijven verhuren aan de huurder. Of, als dat niet meer kan, andere bedrijfsruimte aan de huurder ter beschikking stellen en/of de huurder een – forse – schadevergoeding betalen.

Nu is dekans niet heel groot dat een huurder in een verzetprocedure gelijk krijgt als sprake is van een aanzienlijke huurachterstand, maar dit risico bestaat wel.

Hoe beperk je als verhuurder de nadelige gevolgen van een negatief vonnis?

Het heeft de voorkeur dat de deurwaarder het vonnis aan de (ex)huurder in persoon betekent. De verzettermijn begint dan direct te lopen. Voordat het gehuurde in zo’n geval is ontruimd en een andere huurder is gevonden, is allang duidelijk of de (ex)huurder in verzet komt. Als betekening in persoon niet lukt, dan adviseer ik om het gehuurde binnen de in het vonnis gestelde termijn te ontruimen en het gehuurde na de ontruiming zekerheidshalve vier weken leeg laten staan. De verhuurder kan de ruimte al aan een kandidaat verhuren, maar de feitelijke ingebruikname door de nieuwe huurder raad ik af. Ook zal er in het contract met de nieuwe huurder een voorbehoud moeten worden gemaakt in de vorm van een opschortende of ontbindende voorwaarde.

Een verstekvonnis heeft als voordeel dat er snel en zonder al te veel kosten een einde komt aan een geschil. Wel is voorzichtigheid geboden bij het tenuitvoerleggen van het vonnis, zeker als het gaat om de ontruiming van een woning of bedrijfsruimte. Ik adviseer verhuurders dan ook om stil te staan bij de mogelijke risico’s en van tevoren te bedenken hoe je deze zo goed mogelijk kan beperken. Dit voorkomt onaangename en vaak dure verrassingen.

Dit artikel is ook als column verschenen op Building Business op 24 april 2014.