De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) is een vereniging die zich ondermeer bezig houdt met het opstellen van modelhuurovereenkomsten die gebruikt kunnen worden bij het verhuren van woon- en bedrijfsruimte. De ROZ behartigt de belangen van de verhuurders van onroerend goed. De modellen zijn daarom opgesteld vanuit de optiek van de verhuurder. Het zijn dus geen neutrale modellen. De modellen beogen de belangen van de verhuurder zo veel mogelijk te beschermen.
Een nieuw model
In 2008 is een nieuw model opgesteld voor de verhuur van winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Het vorige model dateerde uit 2003. In het nieuwe model is een aantal inhoudelijke wijzigingen aangebracht. Op de belangrijkste inhoudelijke wijzigingen wordt in dit artikel nader ingegaan.
Definitie "casco"
Omdat er in de praktijk vaak discussie ontstaat over de vraag of bepaalde voorzieningen nu wel of niet onder het begrip casco vallen of niet, is de definitie van dit begrip verder uitgewerkt. Artikel 1 van de algemene bepalingen somt nu precies op welke bouwkundige voorzieningen onder dit begrip vallen. Zo valt een basissprinklernet onder het begrip casco. Niet genoemde voorzieningen vallen er buiten. Partijen kunnen, als zij dat willen, natuurlijk andere afspraken maken.
Staat van het gehuurde
Op grond van artikel 3 van de algemene bepalingen geldt als uitgangspunt dat de verhuurder het gehuurde bij het begin van de huurovereenkomst in goede staat aan de huurder ter beschikking stelt. Ook hier is van belang dat partijen andersluidende afspraken met elkaar kunnen maken. Doen partijen dat niet en ontstaat later discussie over de vraag wat de staat van onderhoud was bij het begin van de huurovereenkomst, dan geeft de regel van artikel 3 de doorslag: het gehuurde was bij het begin van de huurovereenkomst in goede staat.
Vergunningen
Artikel 5 lid 1 van de algemene bepalingen regelt dat de verhuurder verantwoordelijk is voor het verkrijgen van de vergunningen die nodig zijn om het gehuurde te kunnen gebruiken conform de bestemming die in (artikel 1 van) de huurovereenkomst is vastgelegd. De huurder moet er voor zorgen dat alle andere vergunningen voorhanden zijn. De omschrijving van het gebruik / de bestemming van het gehuurde in artikel 1 van de huurovereenkomst is dus van groot belang. Leggen partijen in artikel 1 vast dat de verhuurder de bedrijfsruimte verhuurt als "winkelruimte" en gaat de huurder deze winkel gebruiken voor de verkoop van vuurwerk, dan is het de huurder die er voor moet zorgen dat hij beschikt over de vergunningen die horen bij een dergelijk gebruik. Staat in artikel 1 dat de verhuurder een "winkel bestemd voor de verkoop van vuurwerk" verhuurt, dan ligt die verplichting bij de verhuurder. En moet de verhuurder er dus ook voor zorgen dat de bedrijfsruimte aan alle bouwkundige eisen voldoet en blijft voldoen.
Aansprakelijkheid verhuurder
Voorheen was de verhuurder alleen aansprakelijk voor (gevolg)schade die de huurder lijdt als gevolg van gebreken aan het gehuurde, in geval van grove schuld of ernstige nalatigheid aan de zijde van de verhuurder. Nu moet de verhuurder deze schade aan de huurder vergoeden inden er aan de kant van de verhuurder sprake is van een toerekenbare ernstige tekortkoming aan de kant van de verhuurder
Conclusie
Het nieuwe model bevat een aantal belangrijke inhoudelijke wijzigingen. Het is als gevolg van deze wijzigingen nog belangrijker dat partijen de specifieke afspraken die zij maken goed vastleggen. Ook voor het gebruik van dit model blijft gelden dat maatwerk vereist is.
