Koop van een woning: non-conformiteit

Bespreking van het vonnis van de rechtbank Haarlem, sector kanton van 12 december 2007 Als een woning niet de eigenschappen bezit die de koper ervan mocht verwachten op basis van de koopovereenkomst kan hij de verkoper daarop aanspreken. Als er sprake is van een gebrek dat kan worden hersteld, is het van belang dat de koper de verkoper in gebreke stelt en hem daarbij een redelijke termijn voor herstel verleent. Als de verkoper niet binnen de gestelde termijn het gebrek verhelpt, kan de koper aan een derde de opdracht tot herstel verlenen. De herstelkosten kan de koper op de verkoper verhalen.

De casus

Op 7 april 2006 hebben eisers van gedaagden een woning gekocht. Eisers hebben de woning vóór de aankoop laten keuren door een onafhankelijk adviesbureau. Bij de keuring zijn ook de elektrische installaties onderzocht. Het bleek echter niet mogelijk het mechanische ventilatiesysteem te testen, omdat er in de woning ten tijde van de inspectie geen stroom aanwezig was. In de koopovereenkomst is de bepaling opgenomen dat de woning zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich ten tijde van de koop bevindt. De onroerende zaak zal tevens alle feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. In de koopovereenkomst is voorts de volgende 'ouderdomsclausule' opgenomen: "Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning meer dan 25 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen (…)". Op 15 juni 2006 is de woning aan eisers geleverd. Kort na de eigendomsoverdracht hebben eisers gebreken geconstateerd aan onder meer het mechanische ventilatiesysteem, waardoor de installatie niet werkte. De motor bleek niet aanwezig te zijn. Eisers stellen dat de woning niet voldoet aan de koopovereenkomst en beroepen zich tegenover gedaagden op non-conformiteit. Als eisers vóór de koop op de hoogte waren geweest van deze gebreken waren zij de koopovereenkomst niet danwel niet onder dezelfde voorwaarden aangegaan. Eisers hebben gedaagden bij brief van 14 augustus 2006 aansprakelijk gesteld voor de schade die zij hebben geleden ten gevolge van de gebreken onder opgave van de kosten voor het herstellen van de mechanische installatie. Gedaagden hebben geen gehoor gegeven aan het verzoek van eisers om de herstelkosten te betalen. Eisers hebben gedaagden in rechte betrokken en vorderen betaling van de herstelkosten. Gedaagden zijn van mening dat er van een gebrek geen sprake is en verwijzen naar de 'ouderdomsclausule'. Kopers hadden rekening moeten houden met eventueel achterstallig onderhoud vanwege de ouderdom van de woning. Kopers hebben hun onderzoeksplicht verzaakt door geen nader onderzoek te verrichten naar de staat van de mechanische installatie. Afgezien daarvan stellen gedaagden zich op het standpunt dat zij niet door eisers in gebreke zijn gesteld en dat hen geen redelijke termijn is gegeven om de gebreken te herstellen.

Het oordeel van de kantonrechter van de rechtbank Haarlem

De kantonrechter stelt dat gedaagden op grond van de koopovereenkomst in beginsel aansprakelijk zijn voor gebreken aan de woning die een normaal gebruik in de weg staan, met uitzondering van de gebreken die aan eisers kenbaar waren op het moment van het tekenen van de koopovereenkomst. Eisers mochten op grond van de uiterlijke kenmerken van de woning verwachten dat de aanwezige mechanische ventilatie werkte. Uit de stellingen van gedaagden is bovendien gebleken dat zij zelf de motor uit de installatie hebben verwijderd en dus wisten dat deze niet aanwezig was. De mededelingsplicht van gedaagden met betrekking tot de verwijderde motor dient onder deze omstandigheden te prevaleren boven de onderzoeksplicht van eisers. Omdat gedaagden eisers niet hebben geïnformeerd over het niet functioneren van de mechanische installatie hebben zij hun mededelingsplicht geschonden. De ouderdomsclausule laat de rechter hier onbesproken. De kantonrechter acht de vordering tot vergoeding van de herstelkosten toewijsbaar.

Gevolgen voor de praktijk

In de wet is neergelegd dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet voldoen. Zo ook wat betreft een woning. De woning beantwoordt niet aan de overeenkomst als deze niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan de koper de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen (art. 7:17 Burgerlijk Wetboek). Als er sprake is van non-conformiteit heeft de koper recht op correcte nakoming. Indien herstel van de kapotte zaak mogelijk is, dan zal de verkoper eerst schriftelijk moeten worden aangemaand om de zaak binnen een redelijke termijn te herstellen. Als de verkoper vervolgens niet binnen de door de koper gestelde termijn tot herstel overgaat, is de koper bevoegd om de herstelwerkzaamheden door een derde uit te laten voeren. In het onderhavige geval kon het gebrek nog worden verholpen door een motor in de mechanische installatie te plaatsen. De rechter gaat er in de onderhavige procedure mijns inziens dan ook ten onrechte aan voorbij dat de verkopers niet in gebreke zijn gesteld en niet een redelijke termijn voor herstel is gegeven. Immers, om als koper aanspraak te kunnen maken op schadevergoeding is het van belang dat de verkoper eerst schriftelijk in gebreke is gesteld in het geval dat herstel nog mogelijk is. Pas als verkoper niet binnen de door koper gestelde redelijke termijn tot herstel overgaat, kan de koper een derde inschakelen. De koper kan de verkoper dan aanspreken tot vergoeding van de gemaakte herstelkosten.