Huurder moet verhuurder toestaan gaskachel te vervangen

Het gebeurt regelmatig dat een huurder een woning huurt zonder gaskachel of geiser. In de loop van de tijd heeft de huurder deze voorzieningen zelf aangebracht. De gaskachel en de geiser zijn dan eigendom van de huurder. Kan een verhuurder nu eisen dat deze open verbrandingstoestellen worden vervangen door gesloten systemen of staat het eigendomsrecht van de huurder een renovatievoorstel van de verhuurder in de weg? Op deze vraag heeft het gerechtshof Amsterdam in zijn arrest van 27 januari 2015 antwoord gegeven.

Renovatievoorstel woningcorporatie

Huurders huren van een Amsterdamse woningcorporatie een woning zonder gaskachel en geiser. De huurders hebben deze voorzieningen zelf in de woning geplaatst. De gaskachel en de geiser zijn dus van de huurders. De verhuurder is een project gestart met als doel de open verbrandingstoestellen in een groot aantal van haar woningen te vervangen door gesloten verbrandingsinstallaties. De verhuurder heeft de huurders daarom een renovatievoorstel gestuurd, waarmee de huurders niet hebben ingestemd. De corporatie heeft de kwestie vervolgens aan de Amsterdamse kantonrechter voorgelegd die de vorderingen van de corporatie heeft afgewezen. De verhuurder laat het daar niet bij zitten en gaat in hoger beroep.

Vervanging gaskachels geen inbreuk op eigendomsrecht huurder

Volgens het hof maakt de corporatie geen inbreuk op het eigendomsrecht van de huurders door vervanging van de gaskachels en geisers door een Hr-ketel met radiator te vorderen. De losgekoppelde toestellen mogen wat de verhuurder betreft in de woning blijven staan en zullen alleen op verzoek worden verwijderd. De corporatie vordert dus niet de verwijdering van de toestellen maar de vervanging. Het eigendomsrecht van de huurders blijft met andere woorden in stand.

De vervangingswerkzaamheden worden door het hof aangemerkt als een renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW. Er wordt namelijk een voorziening aan de woning toegevoegd. Ook onderschrijft het hof het standpunt van de verhuurder dat het in principe aan haar is, als eigenaresse van de woningen, om de basisuitrusting daarvan te bepalen. De woningen van de betrokken huurders beschikken niet over een warmtevoorziening. De gaskachels zijn namelijk eigendom van de huurders en niet die van de verhuurder. Vervolgens bevestigt het hof dat het een feit van algemene bekendheid is dat open verbrandingstoestellen een gevaar voor de gezondheid opleveren, zowel voor de huurders zelf als voor de direct omwonenden. Ook vindt het hof het voldoende aannemelijk dat gesloten verbrandingstoestellen substantieel veiliger zijn dan open verbrandingstoestellen. De corporatie kan de renovatie in rechte afdwingen omdat zij er als eigenaresse van de woningen belang bij heeft om haar woningbezit aan te passen aan de moderne eisen, zowel wat betreft comfort als wat betreft de veiligheid. De huurders moeten dus toestaan dat de gaskachel en geiser worden losgekoppeld en worden vervangen door een Hr-ketel met radiator.

Verhuurder mag veiliger verwarmingssysteem plaatsen

Bij corporaties en andere verhuurders bestond onduidelijkheid over de vraag of zij de vervanging van geisers en gaskachels konden eisen die niet aan hun huurders waren mee verhuurd. De huurders weigerden hun medewerking te verlenen aan de uitvoering van een renovatievoorstel met verwijzing naar hun eigendomsrecht. Het hof Amsterdam heeft aan deze onduidelijkheid een einde gemaakt en in het voordeel van de verhuurders beslist. Ook open verbrandingstoestellen die eigendom zijn van huurders kunnen onderdeel uitmaken van een renovatievoorstel en kunnen dus worden vervangen door een veiliger verwarmingssysteem. Dat is een goede zaak. Niet voor niets is het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer al enige jaren geleden een campagne gestart dat als doel heeft om alle open verbrandingstoestellen in Nederland te vervangen door gesloten systemen. Ook Aedes maakt zich hier hard voor en dat geldt natuurlijk ook voor de meeste woningcorporaties die hun woningbezit graag veilig willen maken.

Dit artikel is als column verschenen op Building Business op 29 januari 2015.

Eline schreef eerder over dit onderwerp in haar column Verhuurder opnieuw gelijk in strijd tegen ‘sluipmoordenaar’.