Green lease – huurovereenkomst van de toekomst
Duurzaamheid is een belangrijk en actueel thema in de vastgoedbranche. Een probleem waar verhuurder en huurder tegen aan lopen indien zij ‘hun’ gebouw willen verduurzamen is de zogenaamde ‘split-incentive’; de verhuurder moet investeringen doen om het gebouw te verduurzamen en de opbrengsten daarvan gaan grotendeels (lagere energielasten) naar de huurder. Een ‘green lease’ biedt de mogelijkheid de split-incentive weg te nemen: kosten en opbrengsten van het verduurzamen van een gebouw worden onderwerp voor verhuurder en huurder samen. Daarmee worden verhuurder en huurder gezamenlijk verantwoordelijk voor het welslagen van her verduurzamen.
De inhoud van een green lease kan per geval verschillen. Het is geen standaard term en er bestaat nog geen algemeen in Nederland gehanteerd standaard model. Wel heeft het Agentschap NL een Leidraad Green Lease uitgebracht waarin handvatten te vinden zijn voor een green lease. Artikelen die men in een green lease zou kunnen aantreffen kunnen grofweg ingedeeld worden in drie categorieën: bepalingen die gaan over het bouwen van het pand en de inrichting daarvan, bepalingen over het gebruik en het onderhoud van het pand en bepalingen over communicatie en samenwerking tussen partijen/het vergaren van data/het vaststellen van doelen.
Daarnaast kunnen partijen in een green lease afspraken maken die uitgaan van een inspanningsverplichting, of een stapje verder gaan en een resultaatsverplichting met elkaar overeenkomen. In de afspraken die partijen met elkaar maken in een green lease zal het kernwoord ‘wederkerigheid’ zijn. Als een verhuurder zich bijvoorbeeld gaat vastleggen om een bepaalde certificering voor het gebouw te verkrijgen (denk aan BREEAM NL, LEED), dan zal een huurder zich op zijn beurt moeten vastleggen om het gebouw conform de eisen die bij die certificering horen te gebruiken.
Een veelgebruikt model voor huurovereenkomsten in de Nederlandse markt is het ROZ-model. De vraag is in hoeverre dit model als basis kan dienen voor een green lease. In principe is het natuurlijk mogelijk in een artikel ‘Bijzondere bepalingen’ afspraken op te nemen die gaan over duurzaamheid. Van belang is dan wel dat partijen zich realiseren dat de algemene bepalingen (indien niet afwijkende afspraken worden gemaakt) dan ook onverkort gelden voor de ‘duurzame’ afspraken.
Onderwerpen waar partijen in ieder geval over moeten nadenken – of ze nu een ROZ model hanteren of niet- zijn de volgende. Het is van belang dat partijen met elkaar vastleggen wat het ambitieniveau is dat ze willen bereiken. Dit doel moet realiseerbaar zijn. Daarnaast is er een verschil tussen het energieverbruik van het casco en het energieverbruik die bij de inrichting hoort. Ook dat dienen partijen zich te realiseren. In de derde plaats geldt het adagium ‘meten is weten’: in de overeenkomst moet worden voorzien in methodes die de benodigde data vergaren. Hoeveel energie wordt er verbruikt en waardoor? Alleen op basis van die informatie kunnen partijen beoordelen of de afspraken worden nagekomen of niet. En dat leidt al snel tot het volgende punt: wat te doen als afspraken niet worden nagekomen? Mogelijk wensen partijen daar een boete aan te verbinden of andere consequenties.
Het Nederlandse huurrecht kent eigenlijk geen bepalingen die specifiek zien op duurzaamheid. Partijen zullen dus zelf initiatief moeten nemen op dit terrein. Nu het huurrechtelijk regime voor bijvoorbeeld kantoren (230a-bedrijfsruimte) partijen veel vrijheid laat, is het ook mogelijk om zelf initiatieven te ontplooien op dit terrein. Naast eerdergenoemde onderwerpen kunnen daarom ook tal van andere zaken onderdeel vormen van een green lease. In de branche ziet men ook dat partijen steeds nieuwe ideeën ontwikkelen op dit terrein.
Ook gezien de Europese en nationale regelgeving omtrent certificering van vastgoed zullen partijen steeds vaker met elkaar in overleg gaan over hoe de verduurzaming van vastgoed gerealiseerd kan worden. De green lease vormt een goede optie voor de vastlegging van afspraken omtrent duurzaamheid tussen huurder en verhuurder. Het zou mooi zijn als op termijn een ‘green lease model overeenkomst’ net zo gangbaar wordt als het huidige ROZ-model. Als het enthousiasme van de verschillende participanten van het congres ‘Groen Vastgoed, goed verhuurd?’ representatief is voor de huidige branche, zullen de ontwikkelingen op dit terrein een grote vlucht nemen in de nabije toekomst. De juridische adviseur zoals de advocaat kan daarbij een rol vervullen: het meedenken over en vervaardigen van op maat gemaakte green leases.
