De wachttijd bij rechtsopvolging in het huurrecht
Het huurrecht voor bedrijfsruimte als bedoeld in Boek 7, titel 4, afdeling 6 BW (de artikelen 7:290 e.v.) is zo opgezet dat een huurovereenkomst in beginsel geldt voor een periode van twee keer vijf jaar (artikel 7:292 BW). De huurovereenkomst kan na verloop van de eerste en vervolgens na verloop van de tweede termijn worden opgezegd. De opzeggingsgronden zijn geregeld in artikel 7:296 BW. De verhuurder kan de huurovereenkomst tegen het einde van de eerste termijn ingevolge artikel 296 lid 1 opzeggen op slechts twee gronden: a) als de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt of b) als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft (kort genoemd: “dringend eigen gebruik”).
Als de tweede termijn van vijf jaar is verstreken, geldt voor de verhuurder een minder streng regime. Artikel 7:296 lid 3 BW bepaalt dat de rechter de vordering kan toewijzen op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder bij verlenging. De wet bepaalt (onder meer) dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst aan het einde van de tweede termijn moet worden toegewezen als er sprake is van dringend eigen gebruik door de verhuurder.
De wetgever heeft in artikel 7:296 lid 2 BW een (extra) bescherming voor de huurder opgenomen: de wachttijd bij rechtsopvolging. Als de verhuurder, die rechtsopvolger is van een vorige verhuurder, de huur opzegt met een beroep op dringend eigen gebruik, dan is zijn beëindigingsvordering niet toewijsbaar als de opzegging heeft plaatsgevonden binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht. De ratio van deze bepaling is (kort gezegd) dat het optreden van een nieuwe verhuurder een onverwachte omstandigheid is waarop de huurder niet zal zijn voorbereid en dat de huurder beschermd wordt tegen verhuurders die de bedrijfsruimte verwerven met de bedoeling de huurovereenkomst op te zeggen met een beroep op dringend eigen gebruik.
Onder het oude huurrecht gold dat de wachttijd van drie jaar als formele belemmering moest worden gezien bij een opzegging die tot doel had dat de verhuurder het gehuurde voor eigen doeleinden ging gebruiken, ook als die opzegging werd gedaan tegen (of na) het einde van de tweede termijn.
De rechtsvraag waarover na invoering van het nieuwe huurrecht lange tijd onduidelijkheid heeft bestaan, en waarop de Hoge Raad recentelijk een antwoord heeft gegeven, is of de wachttijd onder het nieuwe huurrecht alleen van toepassing is bij opzegging op grond van dringend eigen gebruik tegen de eerste termijn of ook bij opzegging tegen het einde van de tweede termijn.