De reikwijdte van artikel 122 Woningwet
Een bespreking van het arrest van het Hof 's-Hertogenbosch 8 september 2009 (LJN BK1777)
In september vorig jaar heeft het Hof 's-Hertogenbosch zich gebogen over de vraag of een gemeente haar wederpartij in een koopovereenkomst met betrekking tot percelen grond kon verplichten de door hem te ontwikkelen woningen te bouwen onder de Garantie- en Waarborgregeling van de Stichting Garantie Instituut Woningen ('GIW'). De casus die heeft geleid tot het arrest van het Hof ziet er als volgt uit. In 2004 heeft de gemeente Breda met een bouwbedrijf een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot percelen grond ten behoeve van de bouw van 60 woningen. Op deze koopovereenkomst zijn verschillende onderdelen van de algemene voorwaarden van de gemeente van toepassing verklaard. Onderdeel van deze algemene voorwaarden is een verplichting voor koper met de kopers van de door hem te bouwen woningen een koop-/aannemingsovereenkomst te sluiten conform het model van het GIW. Dit artikel behelst eveneens een boetebeding van 10% van de koopprijs of € 250,- per tekortkoming of per dag in geval van tekortschieten door de koper. Het bouwbedrijf heeft de woningen vervolgens niet onder GIW-garantie gebouwd en de GIW koop-/aannemingsovereenkomst niet gebruikt. De gemeente vordert betaling van de contractuele boete. De rechtbank wijst de vorderingen van de gemeente af.
Het hof oordeelt dat het bepaalde in artikel 122 Woningwet niet met zich brengt dat de gemeente geen aanvullende voorwaarden mag stellen ten aanzien van onderwerpen die niet in of krachtens het Bouwbesluit worden geregeld. Artikel 122 van de Woningwet houdt immers in dat de gemeente geen rechtshandelingen naar burgerlijk recht kan verrichten ten aanzien van onderwerpen waarin bij of krachtens het Bouwbesluit en in hoofdstuk IV van de Woningwet is voorzien. In de Woningwet zijn voorschriften met betrekking tot het bouwen van woningen gegeven op het gebied van veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu. Onderdelen van de GIW-regeling zien niet op onderwerpen die in het Bouwbesluit geregeld zijn. Op dat gebied kan de gemeente derhalve aanvullende voorwaarden stellen. Anders dan de rechtbank oordeelt het hof met verwijzing naar de parlementaire geschiedenis van artikel 122 Woningwet dat het bouwbedrijf tekort is geschoten door de insolventiewaarborg en de arbitrageregeling uit de GIW-regeling niet te hanteren. Het hof volgt wel het oordeel van de rechtbank dat voor het overige de (GIW) eisen van de gemeente op grond van artikel 3:40 lid 2 BW nietig zijn wegens strijd met artikel 122 Woningwet. Deze eisen zagen juist wel op onderwerpen die in het Bouwbesluit zijn geregeld (zoals kwaliteitseisen). Het hof matigt de gevorderde boete van € 480.000,- tot € 320.000,-, nu (onder andere) het beding slechts ten dele nietig is en de gemeente pas in actie is gekomen op het moment dat het bouwbedrijf al 21 woningen had verkocht.
Met artikel 122 Woningwet heeft de wetgever beoogd tegen te gaan dat gemeenten via de privaatrechtelijke weg de deregulering frustreren die men wenste te realiseren met het Bouwbesluit en met het gewijzigde vergunningenregime van hoofdstuk IV Woningwet. Een concreet voorbeeld uit de parlementaire geschiedenis van artikel 122 Woningwet is dat het niet mogelijk dient te zijn voor een gemeente om in een privaatrechtelijke overeenkomst andere bouwtechnische eisen te bedingen dan die in het Bouwbesluit zijn voorgeschreven. Uit eerdere jurisprudentie volgt dat de reikwijdte van artikel 122 Woningwet niet onderschat moet worden. De rechtbank volgt in eerste aanleg deze strenge lijn en oordeelt dat het opleggen van de verplichting onder GIW-garantie te bouwen en te verkopen in zijn geheel strijdig is met artikel 122 Woningwet. Het hof echter bekijkt de verschillende onderdelen van deze verplichting afzonderlijk en komt dan per onderdeel tot verschillende conclusies. Uit het arrest volgt overigens dat beide partijen hebben verklaard te overwegen cassatie in te stellen vanwege het voor partijen principiële karakter van het geschil. In een eventuele cassatieprocedure zou aan bod kunnen komen of het hof terecht onderscheid maakt in de verschillende onderdelen van de GIW-regeling.
Voor gemeenten blijft het van belang bij het sluiten van overeenkomsten doordrongen te zijn van de vergaande consequenties van artikel 122 Woningwet. Dit kan bijvoorbeeld een rol spelen bij de bevordering van duurzaamheid, een actueel onderwerp. Een gemeente kan niet via de privaatrechtelijke weg strengere eisen opleggen omtrent duurzaamheid dan die volgen uit het Bouwbesluit.
